Prawo Cywilne: zasiedzenie możliwe także wobec gruntów objętych użytkowaniem wieczystym.

Zasiedzenie możliwe także wobec gruntów objętych użytkowaniem wieczystym.

 

Jak powszechnie wiadomo nabycie tytułu własności nieruchomości w sposób pierwotny jest możliwe m.in. za pomocą instytucji zasiedzenia, która powoduje niejako ,,wytrącenie” przez posiadaczy samoistnych prawa własności z rąk dotychczasowych właścicieli.  niejako poprzez ,,wytrącenie” przez posiadaczy samoistnych tegoż tytułu z rąk dotychczasowych właścicieli możliwe jest za pomocą instytucji zasiedzenia. W orzecznictwie pojawiła się jednak pewna wątpliwość, czy nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia, które to spędziło sen z powiek niejednemu dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości,  jest także skuteczne wobec nieruchomości objętych prawem użytkowania wieczystego? Przytoczona wątpliwość stała się przedmiotem rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego w uchwale wydanej przez Sąd Najwyższy, w której tenże sąd w powiększonym składzie siedmiu sędziów stwierdził, iż: samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

 

Specyfiką polskiego porządku prawnego jest bowiem instytucja użytkowania wieczystego będącego pokłosiem położenia swego czasu Polski w orbicie państw związku sowieckiego. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu osobie fizycznej czy prawnej w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu czy gminy na określony czas 99 lat. Natomiast zasiedzenie nieruchomości, uregulowane w art. 172 do 176 Kodeksu cywilnego, polega na nabyciu prawa własności poprzez fakt upływu określonego w ustawie czasu (20 lub 30 lat) oraz zaistnienie okoliczność samoistnego posiadania, a zatem takiego które cechami wykonywanego przez posiadacza władztwa zupełnie przypomina czynności wykonywane przez właściciela z zamiarem czerpania korzyści dla siebie. W jakiej relacji pozostają względem siebie wymienione w zdaniu poprzedzającym instytucje prawne należące do prawa rzeczowego?

W związku z wątpliwościami dotyczącymi tejże relacji prawnej Sąd Najwyższy w dniu 9 grudnia 2016 r. po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie III CZP 57/16 podjął następującą uchwałę, w której wskazał, iż użytkowanie wieczyste nie powstrzymuje zasiedzenia. Innymi słowy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

 

Sąd Najwyższy uzasadniając wydaną uchwałę wskazał m.in. że brak jest jakiejkolwiek podstawy prawnej, która wskazywałaby, iż nieruchomości objęte użytkowaniem wieczystym miałyby być wyłączone spod regulacji dotyczącej posiadania samoistnego, prowadzącego do nabycia prawa własności do tejże nieruchomości. Następnym argumentem wskazanym w uzasadnieniu jest to, iż obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie prowadzi w żaden sposób do przerwania biegu zasiedzenia przez posiadacza samoistnego, jeżeli tylko użytkownik wieczysty pozostał bierny w podjęciu czynności przewidzianych w art. 123 K.c. Słusznie także zauważył Sąd, że w sytuacji kiedy biegnie już termin zasiedzenia dokonywanego przez osobę władającą nieruchomością jak właściciel pomimo braku odpowiedniego tytułu prawnego, użytkownik wieczysty ma prawno wykorzystywać roszczenia windykacyjne, czy negatoryjne, albo podjąć się ukształtowania stosunku prawnego w taki sposób, aby odebrać posiadaniu samoistnemu próbującemu zasiedzieć grunt cech samoistności. Kolejnym wskazaniem dokonanym przez SN dla podjęcia wspomnianej uchwały jest fakt, iż użytkowanie wieczyste w żaden sposób nie zapewnia podmiotowi, na rzecz którego zostało ustanowione jakiejś szczególnej ochrony przed zasiedzeniem, bowiem użytkowanie wieczyste ma względem prawa własności ma charakter wtórny, pochodny. Sokoro zatem właściciele, którzy nie wykonują swojego prawa względem nieruchomości podlegają regulacji normatywnej wskazującej na możliwość odebrania im tegoż prawa przez posiadaczy samoistnych to nie ma powodów, dla których uzasadnionym byłoby objęcie użytkowników wieczystych jakimś szczególnym parasolem ochronnym przed zasiedzeniem.

 

Jak zatem ustalił Sąd Najwyższy w swej uchwale z dn. 9 grudnia 2016 r. nie ma barier aby posiadacz samoistny nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nabył jej własność poprzez zasiedzenie. Oczywistym jest jednak, że dla uzyskania takiegoż stanu prawnego posiadacz ten musi – zdaniem orzecznictwa - dostatecznie zamanifestować środowisku zewnętrznemu status posiadacza samoistnego, na co składają się takie czynności jak m.in.: koszenie traw, czynności agralne, czy budowanie na przedmiotowej nieruchomości. Dodatkowo SN podkreślił, iż długie terminy zasiedzenia nieruchomości objętych użytkowaniem wieczystym, które prawie zawsze będą wynosić 30 lat, powinny sprawić, iż użytkownik wieczysty zorientuje się, że wobec nieruchomości dokonują się czynności, o których mowa w zdaniu poprzedzającym.

Zaufali nam m.in.:
© Tomasz Madejczyk Kancelaria prawna Bełchatów
design: iNTERCODE